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城改模式应转型居民主导

时间: 2018-07-31 19:28 作者:采集侠 来源:网络整理 点击:

  唐黎明

  当前,国内一些城市的城中村改造和棚户区改造已经到了“啃硬骨头”的阶段。在这个阶段,地方政府、房地产开发商、拆迁居民的利益博弈开始加剧,相关问题开始集中显现。我认为,一些地方政府推行的“政府主导、市场运作”的城改模式,应该逐步加重居民参与的因素,从而减小相关风险。

  在“政府主导、市场运作”的开发模式中,地方政府大包大揽、过度参与,而且不能有效地平衡各方面的利益,很容易导致房地产开发商或者因为利益驱使,或者因为相关权益得不到有效保障,从而挤压被拆迁村民利益的各种现象。这种情况是难免的,也是普遍的,应当引起注意。

  在城中村改造和棚户区改造的过程中,地方政府因为没钱投入所以引入房地产开发商,而在当前的经济环境下,开发商也不见得有钱投入,而开发商又想要赚钱、想要利润,最终风险就只能转嫁到普通民众身上。

  城中村改造和棚户区改造项目一般都具有开发周期长、体量大的特点,很多有关系、有门路的房地产开发商都通过一些“潜规则”的手段,在土地款不足的情况下就取得了土地使用权,在这个过程中存在着很多不规范的寻租行为。这些靠关系生存的房地产企业,大多没有充足的自由资金支持和雄厚的项目运作实力,而是以小博大,以微薄的资金操作大型的项目,利用安置房建设资金开发建设商品房,并且提前销售,这种挪用以及违规售房等筹资方式,风险巨大,并且在当前市场环境下难以为继。

  因此,地方政府应该考虑与市场划清界限,不易过度参与城改项目;应该考虑让“政府主导、市场运作”的开发模式转型为“居民主导、市场运作、政府监管”的模式。

  具体来说,地方政府应该站在城市整体规划发展的高度上,负责控制性方案;根据不同区位的区域功能定位,制定出城中村改造总体规划,对城改项目进行统一规划、统一改造,对于土地不足但确实需要改造的城中村应该考虑与周边的村庄或者旧城区进行连片改造;并根据整体规划和功能定位要求,出台控制性详细规划,对城改项目的土地范围、建筑房屋性质和规模、城市公共设施、公共绿地等做出明确规定。同时,必须足额收取土地款,保证土地款当中用于基础设施建设的资金,足额、快速地投放到位。只有详细的前期规划和足额的资金投入,才能保证城改项目与城市区域功能定位相一致。

  同时,应该在地方政府的统一规划下,激发被改造城中村和棚户区居民的活力,由居民组成相关组织,制定自我认可的具体改造方案,并且按照方案进行改造;在实施的过程中,应该引入有实力的房地产开发商进行改造开发,而不是鱼龙混杂地一味快速推进。

  总体上来说,地方政府在城中村改造和棚户区改造过程中应该退居幕后,而不应该大包大揽,应该激发村民的主观能动性,按照村民组织自己制定的个性化方案进行改造,并且在实施过程中引入村民一以贯之的监督,这将大大降低项目推进的冲突和风险,也有利于克服当前一些地区大拆大建所带来的破坏,譬如原来的商业氛围以及居民生态的破坏等。

  作者系安邦咨询高级研究员,本报记者赵锋采访整理


(责任编辑:admin)

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